昨日，為期5天的2012昆明秋季房交會在昆明國際會展中心拉開帷幕。為了在房交會期間給廣大的購房者提供專業(yè)的、全面的法律服務(wù)，本報聯(lián)合云南唯真律師事務(wù)所、云南錦秀江山律師事務(wù)所、云南建耀律師事務(wù)所、云南欣晨光律師事務(wù)所組成的專業(yè)法律服務(wù)團(tuán)隊再次來到房交會現(xiàn)場。與以往不同的是，本次秋季房交會，除了有專業(yè)的律師團(tuán)隊在現(xiàn)場為市民提供法律咨詢，本報還與騰訊微博聯(lián)合于9月6日至9月10日推出四期有關(guān)房屋買賣相關(guān)法律問題的微訪談，無法到現(xiàn)場咨詢的市民直接登陸騰訊微博在＃律師解答置業(yè)法規(guī)＃話題下發(fā)送相關(guān)問題，就可獲得專業(yè)的解答。昨日，是房交會的第一天，前來咨詢的市民絡(luò)繹不絕，微博在線咨詢更是火爆，由于咨詢的問題太多，本來計劃一小時的微訪談時間不得不延遲至12時。在微訪談結(jié)束后，仍然有不少博友進(jìn)行提問，至昨日晚上，博友的提問已接近百條。記者了解到，除“房屋質(zhì)量”、“物業(yè)糾紛”這樣的老問題外，市民咨詢的問題也越來越細(xì)化，并且更加專業(yè)化。

律師現(xiàn)場解決法律難題

昨日上午9時30分，房交會展館正式開放。隨著進(jìn)入展館人數(shù)的增加，前來本報免費服務(wù)點咨詢的人也開始越來越多，有來詢問買房事宜的，有來咨詢自己正陷入的房產(chǎn)官司該怎么辦的，還有老兩口一起來問自己的遺產(chǎn)該怎么處理的。

2010年3月，劉先生與鄭先生簽訂一份《房屋買賣合同》，合同約定劉先生購買鄭先生位于盤龍區(qū)龍泉路附近一套92．4平方米的房屋，價格40萬元。并約定，此房的產(chǎn)權(quán)證辦下來后，由鄭先生協(xié)助辦理過戶手續(xù)?，F(xiàn)在由于房價上漲，鄭先生以房屋系夫妻共有財產(chǎn)，當(dāng)時妻子（唐女士）并未在合同上簽字為由，主張《房屋買賣合同》無效，拒絕協(xié)助劉先生辦理過戶手續(xù)。“但當(dāng)時簽合同時，唐女士是在場的?！弊蛉?，劉先生來到我們的咨詢點詢問律師，面對目前這種情況，不知道該怎樣做才能有效地維護(hù)自己的合法權(quán)益。

云南建耀律師事務(wù)所李貴紅律師表示，在夫妻共有房屋買房合同中，常常涉及出賣人的處分標(biāo)的行為是有權(quán)處分還是無權(quán)處分的現(xiàn)象。在具體操作過程中，分如下幾步：首先，處分該共有房屋時，對共有財產(chǎn)的處分應(yīng)由全體共有人同意。其二，若部分共有人擅自處分的，構(gòu)成無權(quán)處分，所簽訂的合同為效力待定合同。第三，在簽訂合同時，一方在合同中簽字，另一方在場但未在合同上簽字的，并對共有人的處分行為沒有表示任何異議的，可以根據(jù)《民法通則》及司法解釋予以調(diào)整。

本案中，此房屋如果是鄭先生、唐女士在夫妻關(guān)系存續(xù)期間取得的房產(chǎn)，屬于夫妻共有財產(chǎn)。劉先生與鄭先生在平等自愿的基礎(chǔ)上簽訂的《房屋買賣合同》，且唐女士在簽訂合同的現(xiàn)場，而且知道該房屋買賣的事實，由于對該合同的簽訂未提出任何的異議，應(yīng)當(dāng)視為其認(rèn)可丈夫鄭先生對房屋的處分行為。

“對于鄭先生拒絕為劉先生辦理過戶手續(xù)的問題，在協(xié)商不成的情況下，可以選擇司法途徑解決?！崩钯F紅說。

除了房產(chǎn)方面的法律問題，看到本報的免費法律服務(wù)點，很多市民也來咨詢有關(guān)工傷方面的、有關(guān)財產(chǎn)損失方面的、甚至有關(guān)刑事方面的法律問題，面對各類咨詢，在場的律師都耐心細(xì)致的進(jìn)行了解答。市民黃先生說：“之前我就來過你們房交會上的免費法律服務(wù)點，并且得到過律師的專業(yè)幫助，這次看到你們又在這里開展活動，我真的很高興，我的法律難題又可以得到解決了?！?br />
微博咨詢異常火爆

根據(jù)微訪談的排期，昨日上午由云南唯真律師事務(wù)所的兩名律師在線解答廣大博友的提問。上午10時，浦恩皓律師準(zhǔn)時上線，微博主持人剛剛發(fā)出律師到場的消息，各種問題便蜂擁而至?！罢垎査麄兪遣皇乔址噶宋覀兗业牟晒鈾?quán)？我和媽媽想互換房屋，應(yīng)該怎么辦理手續(xù)？開發(fā)商要收回我租賃的車位，我該怎么辦啊？……”短短幾分鐘的時間里，關(guān)于房屋買賣的問題、物業(yè)管理的問題、房屋契稅的問題、房屋貸款的問題、房屋擔(dān)保的問題等各類問題便從屏幕中跳出，面對博友的大量提問，律師們不停的敲擊著鍵盤，逐一解答。“真沒想到博友們會如此關(guān)注房產(chǎn)方面的法律問題，面對這么多提問，我都有點應(yīng)接不暇了?！逼侄黟┞蓭熣f道。

記者發(fā)現(xiàn)，在昨日的微訪談中，廣大博友除了關(guān)注二手房買賣合同的簽訂、房屋貸款的最新政策、物業(yè)糾紛如何處理等常規(guī)性問題外，團(tuán)購房的名額轉(zhuǎn)讓問題也是大家比較關(guān)注的。

博友coco魚稱，她通過同事介紹，從馬女士單位買到一個內(nèi)部員工購房名額，coco魚稱，她非常滿意該地段的房子，而且價格便宜、轉(zhuǎn)讓費也不高。但這種行為有哪些風(fēng)險呢？coco魚很疑惑。

對此，在線律師表示，團(tuán)購房名額轉(zhuǎn)讓其實質(zhì)是《認(rèn)購資格協(xié)議》主體變更的法律行為。認(rèn)購資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議屬期待利益轉(zhuǎn)讓，因為轉(zhuǎn)讓方在簽訂轉(zhuǎn)讓協(xié)議時，尚未實際取得房屋，不屬于物權(quán)轉(zhuǎn)讓，屬于債權(quán)范疇。法律并沒有明令禁止認(rèn)購資格轉(zhuǎn)讓，購買團(tuán)購房名額也沒有損害其他人利益，因此認(rèn)購資格轉(zhuǎn)讓協(xié)議有效。但大多團(tuán)購房尚未取得預(yù)售資格，有的甚至還未動工，所以對于購買者來說，仍然存在較大的風(fēng)險：一、資金風(fēng)險，一旦出現(xiàn)開發(fā)商經(jīng)營不善、拿地失敗、甚至惡意欺詐等情形時，購房者最終可能面對房款被侵吞的風(fēng)險；二、價格風(fēng)險，開發(fā)商一般會承諾給予很大幅度的價格優(yōu)惠，但因為房地產(chǎn)開發(fā)政策變動及開發(fā)商起初未曾預(yù)料的其他因素，都可能導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)期成本增加；三、開發(fā)商延期交房的風(fēng)險；四、因開發(fā)商違約舉證困難的風(fēng)險。開發(fā)商設(shè)計的《認(rèn)購資格協(xié)議》往往內(nèi)容不明確、不具體，諸如對戶型、質(zhì)量、面積、樓層、朝向、配套等未作約定；五、更名辦證的風(fēng)險。開發(fā)商與原購房者可能會簽訂《認(rèn)購協(xié)議》，原購房者又將該購房資格轉(zhuǎn)讓給第三方（名額受讓者），此時開發(fā)商不一定認(rèn)可購房名額受讓者，如開發(fā)商不認(rèn)可，那么購房名額受讓者可能要承擔(dān)高額的“更名費”。如果開發(fā)商不同意更名，那么有可能今后產(chǎn)權(quán)證辦下來還是原購房者的姓名，此時購房名額受讓者又要承擔(dān)過戶費、稅費等額外支出。即便是能夠順利更名與開發(fā)商簽訂正式的《購房合同》，但因開發(fā)商手續(xù)不全，購房者在辦理產(chǎn)權(quán)證時仍然會遇到障礙?？偠灾?，購買團(tuán)購房名額存在較大的法律風(fēng)險，律師提醒廣大購房者在購買團(tuán)購房名額時一定請慎重。

本來計劃的一個小時的微訪談時間，由于博友的積極參與，使得最終不得不將在線解答的時間延遲一個小時。12時，第一期微訪談結(jié)束了，但是仍有不少博友繼續(xù)發(fā)送問題，期待著律師的專業(yè)解答。

“這樣的活動很有意義”

昨日16時，經(jīng)過一天的活動，四家律師事務(wù)所的律師為數(shù)十名購房者提供了法律咨詢，雖然很累，但是大家都覺得這樣的活動很有意義。

云南建耀律師事務(wù)所李貴紅律師說：“非常感謝云南法制報為我們提供這么好的一個平臺。雖然平時也辦了很多房產(chǎn)方面的案子，但沒有真正參與其中，房交會一整天時間下來，發(fā)現(xiàn)市民們提出的問題，涉及到房產(chǎn)糾紛類型的各個方面，“雖說解答的很辛苦，但感覺特別的充實?！?br />
云南錦秀江山律師事務(wù)所殷衛(wèi)公律師表示：作為一名職業(yè)律師，非常高興能參加房交會這樣大型的活動。“在房交會上為廣大購房者送法，我感覺心里熱騰騰的?！币舐蓭熣f，在這里認(rèn)識了很多同行，覺得非常有價值。希望律師行業(yè)其他朋友們，以后也多多參加。

云南欣晨光律師事務(wù)所王堅律師表示，這種活動非常的好，為專門從事法律的工作人員與需要法律幫助的百姓提供了一個非常好的平臺?！斑@相當(dāng)于是一個普法活動，作為一名法律工作人員，能用自己所學(xué)為廣大市民免費解決疑難問題，又對他們有所幫助，感覺非常的不錯?！蓖趼蓭熣f。